Interview de Fabien Weill, Directeur des acquisitions de CDC Habitat.



L’intelligence artificielle (IA) permet d’appréhender un marché immobilier dans sa globalité et d’en quantifier les tendances en temps réel. A la clé pour les décideurs : la possibilité de rationaliser leur choix et de faciliter le pilotage des stratégies d’investissement. Illustration concrète avec CDC Habitat, qui fait régulièrement appel à Homiwoo pour préciser les contours de ses projets immobiliers de ventes comme d’achats.


Filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations, CDC Habitat a pour mission d’assurer la gestion du patrimoine immobilier public. L’organisme gère ainsi un total de plus de 530 000 logements en France métropolitaine et en outre-mer, une partie en propre et une autre pour des investisseurs institutionnels – français et étrangers. Il se trouve aujourd’hui confronté à un enjeu clé : l’intensification attendue au cours des années à venir des contraintes liées à la consommation énergétique des bâtiments. Parmi les solutions mises en œuvre pour répondre à ce défi, l’organisme a notamment fait le choix d’acquérir des logements présentant de hauts niveaux de performance énergétique. Cette exigence se traduit ainsi par l’achat d’un fort volume de biens neufs.


« L’un de nos principaux enjeux est de parvenir à continuer à répondre à une très forte demande en France, précise Fabien Weill, Directeur des Acquisitions Groupe, CDC Habitat. Or nous sommes aujourd’hui très loin des 600 000 logements qui doivent être construits chaque année sur le territoire ». Bailleur social devant s’adresser à tous les besoins des Français, CDC Habitat est ainsi actif sur une grande variété de logements – social, intermédiaire, libre, géré (type résidence seniors ou étudiants) – mais aussi des résidences médicalisées, des habitations en co-living, etc.


Volume, instantanéité et fiabilité des données


Au total, ce sont en moyenne quelque 10 000 logements qui sont achetés par l’organisme chaque année. Un volume significatif synonyme de défis de taille. « Cette activité intense d’achat implique une forte mobilisation des équipes couplée à la réalisation d’études de marché très fines », explique Fabien Weill. C’est dans ce cadre que l’organisme fait appel à Homiwoo. « L’un des grands atouts de la solution d’IA proposée est l’immédiateté du résultat : quelques clics suffisent pour connaître un prix potentiel de marché, quand plusieurs jours seraient nécessaires sur une étude de marché commandée auprès d’un partenaire plus traditionnel. Quand on répond à des consultations sur de gros portefeuilles, dans des délais très resserrés, cette instantanéité est très appréciable, potentiellement décisive ». Autre atout mis en avant : l’IA donne la possibilité de déterminer la propension à payer un loyer par des ménages, la capacité à aller chercher un prix d’acquisition sur une opération. L’estimation obtenue permet de challenger les hypothèses qui peuvent être prises par un organisme d’étude indépendant mandaté par ailleurs. « On peut ainsi confronter, creuser, confirmer une position différente pour arriver au final au meilleur prix d’acquisition possible », témoigne le Directeur des Acquisitions.


Ce défi quotidien relevé par CDC Habitat a pris une intensité particulière en 2020. « Notre rôle d’organisme d’intérêt général et public a alors pris tout son sens. En tant que partenaires des promoteurs immobiliers nationaux et locaux, il nous a été demandé de soutenir activement le marché et la promotion immobilière ». Un appel à soutien a ainsi été lancé pour acheter 40 000 logements en France métropolitaine et dans les DOM en une durée de six mois. Habituée à travailler avec une vingtaine de promoteurs, l’entreprise a dû alors collaborer avec une centaine. Dans ces conditions, l’organisme a fait évoluer ses process d’instruction. « Nous ne nous sommes plus uniquement appuyés sur des études de marché qui nécessitent du temps pour être fiabilisées et obtenir des résultats convaincants, souligne Fabien Weill. Nous avons fait appel au type de solutions que propose Homiwoo pour avoir des résultats instantanés. Résultat, en six mois, nous sommes parvenus à acheter quatre fois plus qu’en un an ».


Plus largement, CDC Habitat fait régulièrement appel à Homiwoo lors de sollicitations sur des portefeuilles d’acquisition conséquents et dans des délais contraints, ou encore dans le cadre de cessions de logements, au détail comme groupées. « Pour obtenir des propensions à payer un loyer et à déterminer un prix de vente, la grande force d’Homiwoo est de pouvoir s’appuyer sur de multiples sources. On se rend compte a posteriori en faisant du back-testing, en testant les résultats qui sont sortis par Homiwoo, que les données fournies se révèlent fiables ». En participant ainsi à la fixation du juste prix des logements, l’entreprise constitue un partenaire clé dans la réalisation des objectifs de CDC Habitat.