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Risques climatiques et environnementaux dans l’immobilier: la data comme levier d’action


Les risques induits par le changement climatique impactent de très nombreux secteurs, dont l’immobilier. Les banques, contraintes par une réglementation de plus en plus stricte, se doivent d’intégrer cette problématique environnementale dans le cadre de leurs activités. La data est un levier d’action dans cette perspective. Explications avec Hervé Phaure, Associé Risk Advisory chez Deloitte.


Des risques environnementaux à prendre en compte


En France, le secteur du bâtiment est le premier consommateur d’énergie (44 %). Au-delà de cette problématique énergétique prégnante, les enjeux environnementaux dans leur ensemble sont à prendre en compte dans le secteur immobilier. « Du point de vue d’une institution financière, les risques climatiques et environnementaux recouvrent l’ensemble des risques susceptibles d’affecter la qualité du crédit d’un emprunteur et la stabilité d’une transaction financière », explique Hervé Phaure. On différencie les risques physiques et les risques de transition. Les premiers désignent les phénomènes de catastrophes naturelles, dont la fréquence et la sévérité menacent d’augmenter dans le contexte actuel. Les seconds sont, eux, principalement liés aux enjeux de transition énergétique. « Ils affectent par exemple les entreprises, qui doivent ajuster leur business model aux objectifs de décarbonation. Mais ils modifient aussi les tendances du marché des logements : avec le réchauffement climatique, les acquéreurs de résidence secondaire se détournent par exemple du Sud, au profit du nord de la Loire et de la Bretagne, car il devient plus coûteux de s’équiper d’air conditionné et d’une piscine. »


Un contexte réglementaire exigeant


La Banque Centrale Européenne (BCE) a mené l’été dernier un exercice de stress tests climatiques auprès des banques européennes. L’objectif était de comprendre leurs pratiques de gestion et de modélisation face aux risques environnementaux. Les résultats se sont révélés mitigés. La BCE a donc durci le ton en publiant le 2 novembre un calendrier précis. Il impose aux établissements financiers de catégoriser ces différents risques et de procéder à une évaluation complète de leur impact sur leurs activités d’ici mars 2023. Les banques ont par ailleurs jusqu’à fin 2024 pour répondre à toutes les autres attentes prudentielles en matière de risques climatiques. « Les démarches des régulateurs ont été initiées il y a plusieurs années déjà, et les établissements bancaires ont dû s’engager sur des roadmaps complètes pour mettre en œuvre la gestion des risques climatiques », souligne Hervé Phaure.


Pour une banque, les risques climatiques et environnementaux dans l’immobilier peuvent être constatés à plusieurs niveaux : « si elle détient des immeubles en propre, si elle finance des entreprises liées au marché immobilier que ce soit dans le secteur de la construction ou des foncières par exemple, ou encore des prêts immobiliers à des particuliers », précise l’expert.


Quel impact sur le marché immobilier et l’octroi de crédits ?


Concrètement, les risques climatiques et environnementaux vont se traduire par l’appréciation ou la dépréciation de certains biens. Une localisation en zone inondable ou dans le sud de la France, plus exposé aux fortes chaleurs, sont des facteurs de risque qui seront pris en compte lors de l’octroi des prêts immobiliers. « Le marché est aussi affecté par la note DPE (Diagnostic de performance énergétique). Les investisseurs et acquéreurs de résidences principales vont se détourner de certains biens au profit d’autres, plus performants, notamment pour répondre aux contraintes de la loi ALLUR », indique l’expert. Le DPE pèsera sur l’octroi de crédit. « Par exemple, si un emprunteur souhaite acheter une maison avec un mauvais DPE en ayant atteint la totalité de sa capacité d’emprunt et que son reste à vivre est détérioré sensiblement par la dépense énergétique, cela jouera sur l’octroi du crédit par la banque. Le client pourra effectivement avoir des difficultés à rénover son bien ou à assumer ses charges », résume Hervé Phaure.


La data, un levier d’action


L’enjeu est d’intégrer les facteurs de risque environnementaux et de les transformer en opportunités. La collecte d’informations est clé pour permettre aux banques de se positionner efficacement. « Plus on a une data qui caractérise précisément le client et le bien, mieux on comprend la situation, les risques et enjeux, mais aussi la manière dont un client pourrait agir. » Grâce aux données, la banque peut par exemple accompagner des clients dotés d’une capacité de financement complémentaire en proposant, en plus du crédit immobilier, un accompagnement ciblé à la rénovation énergétique. Elle peut aussi anticiper les difficultés financières d’un client qui occupe un logement énergivore, en poussant des offres ciblées visant à améliorer l’état de son bien. « C’est un moyen intéressant pour fidéliser. Les établissements financiers doivent pouvoir montrer qu’ils se positionnent sur un portefeuille de plus en plus vertueux d’un point de vue environnemental, à la fois en étant plus sélectifs à l’octroi, mais aussi en accompagnant leurs clients dans la transformation verte de leur logement ». Pour cela, il est nécessaire de bien les connaître et de disposer de données fiables.


Problème : les banques n’ont pas accès à la totalité des données qui leur seraient utiles. « S’entourer de partenaires comme Homiwoo est très intéressant dans cette optique. Ils fournissent des informations actualisées, notamment sur le DPE, proposent une valorisation plus fine d’un bien que celle dont dispose la banque. Ils permettent aussi d’identifier des segments de biens qui devraient être différenciés du point de vue de la projection de valeur (ceux amenés à se déprécier ou à s’apprécier). Cela traduit une connaissance profonde du marché et la capacité à identifier les tendances émergentes. Pour évoluer, les banques vont avoir besoin de solutions innovantes de ce type », conclut Hervé Phaure.

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